La responsabilidad de las Entidades Bancarias en la Ley 57/1968 de pagos a cuenta para la Construcción

Imagen de Fernando Sanahuja

Una reciente Sentencia dictada por el Tribunal Supremo dictada el pasado 21/12/2015 y las siguientes que se han venido dando de 8 y 24 abril de 2016 han abierto claramente la posibilidad de reclamar frente a las Entidades bancarias o de Crédito que admitían ingresos en una cuenta del Promotor, sin exigir la apertura de una cuenta especial y, básicamente, sin la correspondiente garantía o aval sobre dichas cantidades.

Entiende el Alto Tribunal que existe responsabilidad de la entidad bancaria que financia el préstamo Promotor, cuando ésta, no se cerciora ni verifica que las cantidades entregadas a cuenta por los compradores sobre plano fueren designadas en cuenta especial a los efectos de la construcción de la vivienda futura de dichos compradores así como, especialmente, no se cerciorara la entidad bancaria que dichos pagos a cuenta estuvieran garantizados con el correspondiente AVAL o AFINAZAMIENTO que recoge la Ley 57/1968.

Es decir, hemos pasado de un panorama judicial en el que el afectado por dicho atropello únicamente tenía viabilidad judicial básicamente frente al Promotor y, por tanto, debía enfrentarse a un Concurso de Acreedores -con sus inherentes perjuicios-, y, sobretodo a la insolvencia del deudor a un escenario en el que el mismo afectado puede reclamar por incumplimiento legal frente la Entidad Bancaria (que se presume solvente) que permitió que dicho Promotor no aperturara una cuenta especial, y, sobretodo, garantizara dichas sumas mediante un Aval o Seguro.

Es más, la Sentencia del Tribunal Supremo de diciembre 2015 y las demás que la siguen, son muy importantes en esta materia dado que en dicha Sentencia se produce lo que se llama una FIJACIÓN DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL al señalar expresamente el Tribunal Supremo EN PLENO lo siguiente:

En las compraventas de viviendas recogidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad

Por tanto y tras el dictado de dichas Sentencias, el camino del comprador que ha visto que las cantidades entregadas al Promotor, habitualmente en concurso y/o insolvente, tiene plena viabilidad jurídica y está amparada por nuestro Derecho para ser ejercitada frente a la entidad de crédito o bancaria.

El razonamiento principal de dichas Sentencias se basa en la interpretación que debe darse a la propia Ley, y, básicamene al precepto “BAJO SU RESPONSABILIDAD”.

Me explico, la cuestión (previa al dictado de estas Sentencias del Tribunal Supremo) estaba en el alcance jurídico y posterior trascendencia del término “bajo su responsabilidad” señalado en el Artículo 1.2 de la Ley 57/1968.

Dice textualmente:

Artículo 1.2

(…) Para la apertura de estas cuentas o depósitos LA ENTIDAD BANCARIA O CAJA DE AHORROS, BAJO SU RESPONSABILIDAD, EXIGIRÁ LA GARANTÍA A QUE SE REFIERE LA CONDICIÓN ANTERIOR.

Y, como hemos visto, nuestros Juzgados y Tribunales han declarado que “bajo su responsabilidad” significa que la entidad bancaria debe responder frente al comprador que, bajo el régimen de la Ley 57/1968, entregó cantidades a cuenta al Promotor y que éste las ingresó en cuenta bancaria de la propia entidad bancaria/de crédito.

Es decir y como expone el Alto Tribunal, la “responsabilidad” que conviene el Art. 1.2 Ley 57/1968 frente a las Entidades Bancarias:

impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir

En suma, la entidad de crédito debe responder por incumplmiento de su obligación legal pues ésta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el Art. 1.2 de la Ley 57/1968.

Por todo lo anterior y viendo la importancia de la temática y su trascendencia jurídica y práctica para todos los afectados, nos servimos ponernos a su disposición para el estudio y valoración de su caso para atender la más que probable reclamación frente a la Entidad Bancaria que financiaba la operación y que debe responder frente a Ud. en virtud al incumplimiento efectivo de la Ley 57/1968. 

Compartir: 

Contenido relacionado