Los contratos de arrendamientos y la invocación de la cláusula rebus sic stantibus

Imagen de Mayte González

Nada ha escapado a la pandemia provocada por el COVID-19, ni siquiera el marco jurídico de los contratos. ¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus y a quién puede beneficiar?

Muchas personas se han visto forzadas a cerrar sus negocios, a otras se les ha aplicado un ERTE… e irremediablemente ven que sus ingresos caen y no pueden hacer frente al pago de alquileres.

Estos arrendatarios podrán hacer uso de una cláusula llamada rebus sic stantibus para solicitar una modificación de sus contratos con los arrendadores.     

Conviene recordar que en nuestro ordenamiento jurídico carecemos de una regulación general de los efectos del cambio de circunstancias en los contratos, a diferencia de lo que sucede en otros países.

Por este motivo, y al carecer de esta regulación, han tenido que ser los Tribunales quienes han desarrollado la posibilidad de desplazar los efectos de lo pactado por un cambio extraordinario de circunstancias.

Esto ha sido desarrollado a través de la cláusula rebus sic stantibus.

Esta cláusula es en verdad una teoría desde un punto de vista de equidad, pero ausente de una regulación normativa en nuestro país.

Se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias en el momento de su celebración. Es decir, cualquier alteración sustancial de estas circunstancias puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones y esto choca con el principio de seguridad jurídica y, por supuesto, con  lo pactado en los contratos y el cumplimiento de los mismos.

Hay que destacar que esta cláusula tiene sobre todo carácter excepcional y extraordinario para que pueda ser aplicada. Entendemos que ambos preceptos (el de excepcional y extraordinario, en medio del contexto COVID) se cumplen en estos momentos.

Por ello, y dadas las circunstancias, ya están empezando a llegar resoluciones judiciales aplicando esta cláusula, como por ejemplo, el Juzgado de Primera Instancia núm. 81 de Madrid que ha dictado, con fecha 25 de septiembre de 2020, un auto acordando la adopción de medidas cautelares aplicando la cláusula rebus sic stantibus.

Resoluciones judiciales

Es la primera resolución dictada en España en aplicación de esta cláusula excepcional, efecto de la situación de emergencia sanitaria actual -y, en consecuencia, económica-, que establece de manera cautelar (antes de la celebración de juicio) lo siguiente:

Como consecuencia de la declaración del Estado de alarma por el COVID-19 no puede ser considerado por el arrendador como un incumplimiento del arrendatario”.

Tras la irrupción del coronavirus constituye un acontecimiento de carácter excepcional que puede tener graves consecuencias económicas, máxime teniendo en cuenta el tratamiento especialmente riguroso que se ha dado a este tipo de negocios porque por su propia dinámica habitual conlleva un mayor riesgo de contagio”.

 “Mientras estén así las cosas, se acuerda suspender el pago de la renta pactada por el local destinado a discoteca hasta que vuelva a permitirse su reapertura”.

En un sentido parecido y aplicando la cláusula y permitiendo reducir la renta en función de las circunstancias, se extiende la Sentencia 1/2021, 8 de enero, del juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona.

Por lo que debemos ser cautelosos y ver cómo van regulando y aplicando los distintos tribunales esta cláusula excepcional y su alcance.

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