Alemania es una república federal que está compuesta por 16 estados, llamados länder, cada uno con su propia autonomía. Este modelo se asemeja mucho con el Estado autonómico español, donde cada autonomía tiene cierta soberanía y puede tomar sus propias decisiones en determinadas materias, ya que tienen cedidas competencias legislativas.

Cuando existe un conflicto competencial entre los länder y el Estado en relación a la regulación de una determinada materia, también es el Tribunal Constitucional el que debe decidir si una determinada regulación cumple o no la distribución competencial.

De este modo, los jueces del Constitucional alemán han fallado que las regulaciones sobre los alquileres son competencia del Estado federal, por lo que el länd de Berlín no pueden legislar sobre el alquiler. Se trata por lo tanto de un tema estrictamente de competencias entre los länder y el Estado alemán.

Al igual que hiciera el länd de Berlín en febrero de 2020, el pasado agosto el Parlamento de Cataluña aprobó la Ley de Medidas Urgentes en Materia de Contención de Rentas en los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, que regulaba el precio del alquiler en 61 municipios de la comunidad autónoma.

¿Fin de la regulación en Cataluña?

Tanto en Alemania como en España, la legislación en materia de alquiler es de competencia estatal.  La Ley de Arrendamientos Urbanos establece el principio de libertad de fijación de precios por lo que cuando la Generalitat legisla sobre el precio de los alquileres, es probable que el Tribunal Constitucional acabe declarando que se ha producido una invasión de competencias. Además, el Estado tiene competencia exclusiva sobre la regulación de las bases de las obligaciones contractuales (Art. 149.1.8CE).

La regulación catalana también podría colisionar con el Art. 38 de la Constitución que reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado.

Tras admitir a trámite a principios de este año el recurso presentado por el Partido Popular contra esta ley, es probable que el Tribunal Constitucional español, al igual que ha dictaminado el TC alemán, declare la nulidad de la regulación de la Generalitat de Cataluña, al considerar que se ha producido una invasión competencial, y que es el Estado central el que tiene competencias para regular sobre los contratos de arrendamiento.

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Muchas personas se han visto forzadas a cerrar sus negocios, a otras se les ha aplicado un ERTE… e irremediablemente ven que sus ingresos caen y no pueden hacer frente al pago de alquileres.

Estos arrendatarios podrán hacer uso de una cláusula llamada rebus sic stantibus para solicitar una modificación de sus contratos con los arrendadores.     

Conviene recordar que en nuestro ordenamiento jurídico carecemos de una regulación general de los efectos del cambio de circunstancias en los contratos, a diferencia de lo que sucede en otros países.

Por este motivo, y al carecer de esta regulación, han tenido que ser los Tribunales quienes han desarrollado la posibilidad de desplazar los efectos de lo pactado por un cambio extraordinario de circunstancias.

Esto ha sido desarrollado a través de la cláusula rebus sic stantibus.

Esta cláusula es en verdad una teoría desde un punto de vista de equidad, pero ausente de una regulación normativa en nuestro país.

Se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias en el momento de su celebración. Es decir, cualquier alteración sustancial de estas circunstancias puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones y esto choca con el principio de seguridad jurídica y, por supuesto, con  lo pactado en los contratos y el cumplimiento de los mismos.

Hay que destacar que esta cláusula tiene sobre todo carácter excepcional y extraordinario para que pueda ser aplicada. Entendemos que ambos preceptos (el de excepcional y extraordinario, en medio del contexto COVID) se cumplen en estos momentos.

Por ello, y dadas las circunstancias, ya están empezando a llegar resoluciones judiciales aplicando esta cláusula, como por ejemplo, el Juzgado de Primera Instancia núm. 81 de Madrid que ha dictado, con fecha 25 de septiembre de 2020, un auto acordando la adopción de medidas cautelares aplicando la cláusula rebus sic stantibus.

Resoluciones judiciales

Es la primera resolución dictada en España en aplicación de esta cláusula excepcional, efecto de la situación de emergencia sanitaria actual -y, en consecuencia, económica-, que establece de manera cautelar (antes de la celebración de juicio) lo siguiente:

“Como consecuencia de la declaración del Estado de alarma por el COVID-19 no puede ser considerado por el arrendador como un incumplimiento del arrendatario”.

“Tras la irrupción del coronavirus constituye un acontecimiento de carácter excepcional que puede tener graves consecuencias económicas, máxime teniendo en cuenta el tratamiento especialmente riguroso que se ha dado a este tipo de negocios porque por su propia dinámica habitual conlleva un mayor riesgo de contagio”.

 “Mientras estén así las cosas, se acuerda suspender el pago de la renta pactada por el local destinado a discoteca hasta que vuelva a permitirse su reapertura”.

En un sentido parecido y aplicando la cláusula y permitiendo reducir la renta en función de las circunstancias, se extiende la Sentencia 1/2021, 8 de enero, del juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona.

Por lo que debemos ser cautelosos y ver cómo van regulando y aplicando los distintos tribunales esta cláusula excepcional y su alcance.

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Con fecha 22 de Abril de 2020, se ha publicado el Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de Abril de 2020 en que, entre otros aspectos, adopta medidas para reducir los costes a los autónomos y a las pymes.

Como ya había sucedido en anteriores regulaciones en relación a la vivienda, el Real Decreto-Ley hace una clara diferenciación entre si el propietario del local es un gran tenedor o bien es un particular. En todo caso, se exhorta  a las partes (propietarios y arrendatarios) para que antes de llegar a un conflicto intenten alcanzar un acuerdo amistoso que en la medida de lo posible satisfaga a ambas partes, atendiendo que estamos viviendo una situación excepcional.

En todo caso, y para el supuesto de que las partes no pudieran llegar a un acuerdo, se efectúa la siguiente regulación;

Cuando el propietario del local es un gran tenedor

Como cuestión previa, debemos recordar que se entiende por gran tenedor, toda aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 bienes inmuebles, excluyendo garajes y trasteros.

El RDL establece en su Artículo 1 que:

• Podremos solicitar una moratoria en el pago de alquiler  durante el periodo que dure el estado de alarma, y con una prórroga de hasta 4 meses.
• El plazo para proceder a la devolución de la rentas será de 2 años, siempre que el contrato siga en vigor durante ese periodo.
• Las cuotas se fraccionarán en los próximos recibos durante los 2 años.
• El aplazamiento de la renta no generará ni penalizaciones ni intereses.
• El plazo para solicitar la prórroga es de un mes desde el 22 de Abril de 2020, por lo que se deberá solicitar antes del 22 de mayo.

Cuando el propietario del local es un particular

Para los supuestos en que el propietario sea un particular, nuevamente se insta a las partes para que puedan llegar a un acuerdo y así evitar los conflictos.

En todo caso, y para el supuesto de que no sea posible alcanzar un acuerdo, se establece que:

• El inquilino puede solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario de la renta.
• La fianza otorgada en el contrato de arrendamiento podrá servir como pago total o parcial de alguna de las mensualidades
• La fianza utilizada se deberá devolver en el plazo de un año desde que se firmó el acuerdo entre las dos partes.

¿Qué requisitos debo cumplir para solicitar una moratoria tanto si el propietario es un gran tenedor o es un particular?

El Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de Abril de 2020 diferencia si se trata de un Autónomo o bien un Pyme.

1. Requisitos que deben cumplir los autónomos

• Estar de alta de autónomos en la fecha en que se decretó el estado de alarma.
• Que la actividad profesional haya quedada suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
• Si la actividad no ha quedado suspendida, se debe acreditar que la facturación del mes natural al anterior a solicitar el aplazamiento se ha reducido un 75% en comparación con el año anterior.

2. Requisitos que deben cumplir las Pymes

• Que el activo de la empresa nos supere los 4 millones de Euros; que la cifra neta anual de negocio no supere los 8 millones de Euros; y que la empresa no tenga más de 50 trabajadores.
• Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
• Si la actividad no ha quedado suspendida se deberá acreditar que la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento es al menos de un 75% menos, en relación a la media mensual del mismo trimestre del año anterior.

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Desde Sanahuja Miranda, te explicamos las principales novedades:

¿En qué consiste la nueva normativa?

El Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo, entre otras medidas, pretende apoyar a las familias y a los colectivos más vulnerables que debido a la paralización económica han visto claramente afectados sus ingresos, por lo tanto su capacidad para hacer frente a los gastos necesarios del hogar ha quedado debilitada.

Como grandes novedades que contempla el decreto podemos reseñar las siguientes:

• Suspender la ejecución de los desahucios durante un periodo máximo de 6 meses desde que se declare el fin del Estado de Alarma para todas aquellas personas que debido a los efectos de la expansión del COVID-19 se encuentren en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida. Esta situación de vulnerabilidad se tiene que acreditar.
• Se acuerda la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento  que finalicen desde el 31 de Marzo hasta dos meses después desde la finalización del Estado de Alarma. Si el arrendatario así lo solicita, el arrendador deberá aceptar una prórroga del contrato de 6 meses con las mismas condiciones contractuales.
• Se aplica la posibilidad de moratoria de la deuda arrendaticia diferenciado si el propietario es un particular o bien es un gran tenedor (que se tenga más de 10 viviendas en propiedad)

¿Quiénes pueden acogerse? ¿Por cuánto tiempo?

Debemos diferenciar dos supuestos para determinar quiénes pueden acogerse a estas medidas y por cuanto tiempo

1. Solicitud de suspensión de la ejecución del desahucio
2. Solicitud de moratoria de la deuda arrendaticia. Diferencia en los supuestos de propietario particular y gran tenedor.

1. Solicitud de suspensión de  la ejecución del desahucio.

Se establece expresamente  que el arrendatario deberá comparecer en el juzgado, solicitar la suspensión y acreditar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad debido a los efectos del COVID-19.

Se entiende que se encuentran en situación vulnerabilidad las personas que cumplan los siguiente requisitos:

• Aquellas personas que se encuentren en situación de desempleo, en ERTE, haya reducido su jornada por estar a cargo de familiares, o siendo empresarios hayan sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos.
• Los ingresos de la unidad familiar no deben superar tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Multiples)
• La renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que percibe la unidad familiar.

2. Solicitud de moratoria de la deuda arrendaticia. Diferencia en los supuestos de propietario particular y gran tenedor.

1. Cuando el propietario es un particular

El inquilino tiene el plazo de 1 mes desde el 1 de Abril para pedir al propietario el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o bien su condonación total o parcial.

Si en un plazo de 7 días se negara a alcanzar ningún tipo de acuerdo, se podrá solicitar la ayuda económica al estado, que se resume en una solicitud de préstamo avalado por el estado.

El préstamo se concederá por un plazo máximo de 6 años prorrogables a 4 años sin que genere ni gastos ni intereses, y como máximo cubrirá 6 mensualidades de la renta.

2. Cuando el propietario es un gran tenedor

Se entiende por “gran tenedor” la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanas, o de una superficie construida de más de 1500 m2ª.

En estos supuestos, el inquilino puedo exigir el aplazamiento temporal y el gran tenedor no se puede negar

Exceso de burocracia y necesidad de liquidez

Como gran parte de las medidas adoptados por el Gobierno debido al Estado de Alarma, ciertamente en un primer momento pueden parecer beneficiosas para la persona que se encuentre en situación de vulnerabilidad, si bien entendemos que hay un exceso de burocracia para solicitar las ayudas, más teniendo en cuenta que nos encontramos ante una situación de confinamiento.

Por otro lado, el Gobierno, por falta evidente de tesorería, recurre al aval ante las entidades bancarias en caso de impago del ciudadano, si bien entendemos que debería buscar fórmulas para inyectar de forma inmediata liquidez a los particulares y empresas. Es palmario que hay un problema de liquidez inmediato, que si no se soluciona agravará todavía más la delicada situación económica que estamos viviendo.

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En una primera aproximación, la norma posibilita que el deudor en situación de insolvencia -con un pasivo menor a 5 millones de euros-, pueda acogerse a esta figura que, como conclusión del proceso, permitirá que se le exonere la deuda a la que no puede hacer frente, dándole la posibilidad de comenzar de cero su vida económica, y no arrastrar por siempre la carga de una insolvencia que lo condenaría a sobrevivir casi con seguridad en una economía sumergida.

Esta exoneración del pasivo insatisfecho solo es posible para los deudores de buena fe. La misma Ley se ocupa de clarificar este concepto, en cuanto considera que concurre buena fe si a) el concurso no se declara culpable, b) no existe sentencia firme de condena al deudor por ciertos delitos que la Ley enumera, c) se ha intentado el Acuerdo Extrajudicial de Pagos y d) alternativamente se cancelan ciertos créditos (definidos por Ley en cuanto a tipo y porcentaje) o se somete el deudor a un plan de pagos en los 5 años siguientes a la conclusión del concurso.

Requisitos para el deudor

El sometimiento al plan de pagos se complementa con otros requisitos como el cumplimiento por parte del deudor de los deberes de información y colaboración, que no se haya rechazado una oferta de empleo en los 4 años anteriores, y que no se haya obtenido el beneficio de exoneración en los 10 años anteriores. Asimismo deberá aceptar el deudor ser incorporado al Registro Público Concursal por un plazo de 5 años.

El concurso de personas naturales no se diferencia (conceptualmente hablando, claro está) del de personas jurídicas, en cuanto al objetivo que persigue, y el modo de alcanzarlo. Sin embargo, la idea de liquidar el activo para cancelar la mayor parte del pasivo existente -que es normalmente sencilla de ver cuando hablamos de empresas- se hace complicada de explicar cuando el deudor sólo es titular de una vivienda, en la que reside el núcleo familiar.

Efectivamente, la normativa de aplicación supone que el deudor empiece nuevamente, sin deudas pero tampoco activos. Claramente la sustracción de bienes de la masa concursal perjudica a los acreedores y contradice el espíritu de la norma.

Jurisprudencia

Pese a esto, la jurisprudencia ha resuelto, en determinados casos, la procedencia de dejar al margen de la liquidación determinados bienes, como es el caso de la vivienda habitual del deudor/deudores. Del análisis de la Jurisprudencia surge que dicha excepción requiere que la hipoteca se encuentre al corriente de pago, y que el importe pendiente de pago a los efectos de la cancelación de la garantía, sea mayor a la cantidad por la que pueda ser vendida el bien.

En este sentido, con fecha 15 de junio de 2016, los Jueces de lo Mercantil, junto con los del Juzgado de Primera Instancia 50 de Barcelona, emitieron un comunicado de unificación de criterios en cuanto a la aplicación de la Ley de Segunda Oportunidad, en particular en lo que se refiere a la exoneración del pasivo insatisfecho.

En el aspecto que nos ocupa, establece el apartado III.12 que:

“Se podrá valorar que no sea necesario, para acordar la exoneración, que los bienes y derechos sujetos al pago de créditos con privilegio especial sean objeto de realización, siempre y cuando conste que se está atendiendo su pago con cargo a la masa, que se pueden abonar todos los créditos contra la masa, y que el valor de la garantía es superior al valor razonable del bien sobre el que está constituido la garantía”.  

Diversos Juzgados se han sumado a la aplicación de este criterio, sentido que se ve respaldado no sólo por el derecho a la vivienda y la protección de los deudores en situación de exclusión       -estado en el que se encuentran gran parte de los concursados- sino que evita en muchos casos una recaída en la insolvencia, habida cuenta del estado del mercado de viviendas de alquiler.

No es necesario destacar que en estos casos la deuda vinculada al bien queda fuera de la exoneración del pasivo insatisfecho, por lo que en caso de impago procederá la ejecución del inmueble de acuerdo con lo previsto en la normativa general de aplicación. En este sentido, es parte de la labor profesional valorar la posibilidad real de cumplimiento del pago del crédito por parte del deudor, para evitar que recaiga en una insolvencia en la que, dada la situación, sería imposible la exoneración del pasivo, y procedimiento anterior solo habría  servido para diferir en el tiempo la insolvencia definitiva del deudor.

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Los propietarios de las viviendas y los arrendadores o compradores a menudo apuestan por contratar los servicios de una agencia especializada en la intermediación de arrendamientos para delegar ciertas funciones en un especialista que esté supervisando en todo momento la correcta gestión del inmueble. En este sentido, muchos propietarios pueden albergar dudas sobre qué cosas tienen derecho a exigir a las agencias inmobiliarias, cuáles son sus obligaciones o qué abarcan los servicios contratados.

Estos mismos interrogantes han sido señalados por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) como algunos de los principales aspectos por resolver, por lo que es relevante que todos los implicados en el alquiler de la vivienda conozcan cuál es el papel y las obligaciones de las agencias inmobiliarias en el proceso. En este post te explicamos todo lo que necesitas saber.

Las dudas y las responsabilidades

La OCU ya ha dejado claro que algunas de las dudas más habituales son el cobro de comisiones, las firmas de compromisos o algunas de las prácticas que estas ejercen. Además, y a pesar de que los métodos de venta mediante plataformas online están en pleno auge, la compraventa a través de agencia sigue siendo obligatorio que al menos haya un encuentro entre propietario y comprador.

En cuanto a las  responsabilidades de las agencias inmobiliarias de alquiler, algunas de las más importantes son la promoción de la vivienda, actuar como intermediario entre ambas partes y encontrar un comprador o arrendatario que quiera pagar el precio acordado por el piso.

Entre otras responsabilidades está la de dar veracidad a los datos aportados y la viabilidad del alquiler o compra por parte del comprador, algo realmente importante para que el dueño del piso tenga información fiable sobre la persona que alquilará o comprará el inmueble.

El pacto entre cliente y agencia

A la hora de contratar los servicios de la agencia, el cliente también deberá firmar un contrato de mediación, algo que sirve para delimitar las responsabilidades de ambos y que no es más que un convenio por el que una de las partes se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero que habrá de buscar al efecto.

Evidentemente, para ponerlo en práctica, la agencia y el cliente deben firmar un contrato o una hoja de encargo en que se especificarán claramente las obligaciones de las partes, y en su caso, la remuneración que recibirá el agente inmobiliario. Lo que se traduce en la obligatoriedad de informar de forma transparente no sólo sobre el arrendatario o comprador, también sobre el estado en el que se encuentra la compra venta del inmueble.

Los pactos de palabra

Como en tantos otros casos, un proceso de compraventa o alquiler, así como las relaciones con la agencia, pueden acabar en un enfrentamiento en los tribunales por no respetar los acuerdos alcanzados.

En Barcelona existe una regulación que exige que se dé por escrito el acuerdo entre agencia y cliente. En el resto del país existe una ley diferente que permite que se dé un acuerdo por palabra o de forma tácita, lo que como recalca la OCU es algo que al final trae problemas.

Aun así, lo habitual en el resto del país es firmar un contrato entre cliente e inmobiliarias para, a la postre, evitar este tipo de problemas.

Por otra parte, el Real Decreto sobre protección de consumidores, en cuanto a la información en la compraventa y arrendamiento de viviendas, resalta que la transacción debe ser veraz y completa. Y una segunda parte pone énfasis en que también se deberá informar sobre los emolumentos, el precio de la vivienda y quién debe efectuar los pagos.

Las prohibiciones

En cuanto a las prohibiciones que tiene una agencia inmobiliaria hay que destacar la prohibición de imponer un plus por los servicios sobre el precio del piso, financiamientos, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no aparezcan en el contrato original firmado por el comprador.

Desde las asociaciones de consumidores subrayan la importancia de que los compradores conozcan bien sus derechos, pero también las obligaciones de las agencias para poder tener una negociación transparente.

Señal y arras perdidas

Otro de los problemas de compradores y vendedores respecto a las inmobiliarias es el relacionado con las arras y las señales que dan los interesados al negociar con las agencias. En muchas ocasiones se entregan las arras y se exige el pago de la comisión, sin conocer si finalmente se cerrará el acuerdo  entre ambas partes. Es decir, se exige un dinero por una venta que todavía no se ha producido.

En el caso de la señal, muchas veces se ofrece al interesado dejar una señal “simbólica” como muestra del interés real por el inmueble.

Una tasación gratuita “muy cara”

Otra de las artimañas que se pueden encontrar entre las agencias es la de ofrecer una tasación de la vivienda en el caso de que se esté interesado en conocer el precio de mercado. Hasta aquí todo bien. El problema llega al firmar esa tasación en la que la letra pequeña puede incluir una comisión sobre la venta, por lo que será importante recalcar ese aspecto en el caso de que se produzca un contacto en el que se ofrezca una tasación gratuita.

Con toda esta información estamos seguros de que ahora será un poco más fácil conocer cuáles son los derechos, responsabilidades y obligaciones que tienes frente a las agencias inmobiliarias de compra y alquiler de inmuebles.

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El auge del mercado inmobiliario en España, el crecimiento económico general y la irrupción de plataformas online de gestión y reserva de alquileres turísticos son algunos de los motivos por los que el alquiler de la vivienda vacacional vive en España su particular burbuja desde hace unosaños.

Este hecho, sumado a la condición de nuestro país como destino turístico atractivo, ha provocado la entrada en el mercado del alquiler vacacional de muchos propietarios de viviendas que hasta ahora sólo optaban por el alquiler tradicional.

En auge y sin frenos

El negocio de la vivienda turística es una realidad. Madrid genera más de 80 millones de euros sólo en alquiler de habitaciones a través de estas plataformas. Por su parte, Barcelona, pese a haber puesto coto a este tipo de arrendamientos, factura 144 millones de euros, según Urban Data Analytics.

De momento, y a pesar de que se han tomado distintas medidas para conjugar la vida de los locales y los turistas en ciudades como Madrid, Barcelona, Ibiza o Valencia, todavía hay mucho camino por recorrer en lo que a la regulación respecta. Esto es algo que también demandan los vecinos y residentes de las zonas afectadas, ya que en muchas comunidades de vecinos la convivencia se ha visto afectada por la frecuente llegada de turistas.

Rentabilizando la inversión

El alquiler turístico se trata de una operación económica realmente rentable, mucho más que el alquiler tradicional. El problema surge cuando el desempeño de esa actividad no cumple con todos los requisitos legales, desde las obligaciones fiscales hasta las licencias turísticas y pasando por el ocultamiento al propietario del piso de esa actividad de subarrendamiento por parte del inquilino. Este es el principal motivo por el que esta explotación ilegal se haya convertido en una fórmula sencilla para el arrendatario “B” y difícil de comprobar para el auténtico dueño del piso.

A pesar de esto, se puede iniciar un proceso judicial para conseguir el desalojo del arrendatario del piso, para lo que será necesario contar con pruebas de la actividad delictiva que se está cometiendo en la vivienda.

Muchos motivos, pocas medidas

Pocos son los que conocen la cantidad de infracciones que se están infringiendo al subalquilar una o varias habitaciones de la casa a turistas. Por eso, muchos de los que realizan esta actividad no piensan en que al no declarar los beneficios obtenidos a Hacienda no se está respetando el contrato con el arrendador y, además, se está llevando a cabo una explotación turística sin ningún tipo de licencia.

Todos estos motivos están desembocando en medidas por parte de los diferentes ayuntamientos para tratar de regular esta situación, especialmente en autonomías como Baleares, Canarias, La Comunidad de Madrid, Catalunya o La Comunidad Valenciana. Medidas que por otro lado también afectan a hoteles, empresas turísticas, sector servicios…

La prueba y la vía judicial

Una vez que el dueño del inmueble descubre el fraude puede hacer una petición verbal al inclino para que abandone el piso. Si esta propuesta cayese “en saco roto”, se debería iniciar la vía judicial. Para este proceso necesitamos demostrar ante un juez el hecho con el mayor número de pruebas posible.

A pesar de que puede parecer sencillo, es importante obtener las pruebas para demostrar la doble infracción que están cometiendo los arrendatarios, tanto por el subalquiler como por la explotación sin licencia de la vivienda con fines turísticos.

El apoyo del portero de la vivienda, los vecinos, incluso vecinos colindantes podrá ser de mucha ayuda en este proceso. Sin embargo, no es habitual conseguir sanciones más allá del proceso de desalojo.

Los daños colaterales

Como en otros muchos servicios del sector turístico en España, esta actividad también tiene una gran repercusión sobre quienes no comparten esta explotación ilegal de la vivienda. En este caso hablamos de los vecinos y negocios cercanos. Y es que uno de los motivos por los que más casos de alquiler ilegal de casas se descubren es gracias a los vecinos.

Una explotación exagerada, ilegal y mal gestionada puede ocasionar problemas de higiene, de habitabilidad, de ruido y suponer un desgaste excesivo de los elementos comunes. Y esto es lo que hace que muchos vecinos sean los que informen a los propietarios de los pisos alquilados de la situación de sus pisos.

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La ‘okupación’ es uno de los principales problemas a los que un propietario de una vivienda se puede llegar a enfrentar, por lo que establecer un marco legal definido y ágil resulta de vital importancia para desencallar este tipo de situaciones.

De hecho, según un informe publicado por el portal inmobiliario Idealista, los propietarios que sufren la ocupación ilegal de sus viviendas en España deben aplicar un descuento medio de más de un 42% en el precio de venta del bien respecto a viviendas similares en su entorno que también estén en venta. Esta pérdida de valor del inmueble se debe a no poder disponer inmediatamente de la vivienda para su venta y no poder mostrarla ni hacer fotografías del interior para mostrar sus características y estado.

En este sentido, la Comisión de Justicia del Congreso llevó a cabo el pasado mes de abril la aprobación de la proposición de Ley que modificará la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dicha ley tiene como fin restringir la ocupación ilegal de una vivienda, y acabar así con una tendencia que había ido al alza a partir de la crisis económica.

¿Qué cambios introduce la nueva ley de desahucio exprés a la de Enjuiciamiento Civil?

La nueva ley de desahucios exprés ha sido concebida como una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo que respecta a la ocupación ilegal de inmuebles, por lo que ya no sólo supone regular lo que se consideró “un procedimiento específico para asegurar a las entidades sociales y a las administraciones públicas la disponibilidad de las viviendas en su haber destinadas a alquiler social». Eso sí, del contenido del texto se han excluido a entidades privadas y gestoras de viviendas destinadas al alquiler social.

Esto cierra la puerta a que entidades financieras y fondos buitre puedan beneficiarse de esta mayor rapidez en el proceso de desahucio de ‘okupas’ para fines empresariales e inmobiliarios.

¿Quiénes podrán acogerse a la propuesta aprobada y cuánto tardará el desalojo?

Según el texto aprobado, las personas físicas que sean propietarias de una vivienda, así como entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas que sean propietarias o poseedoras de un inmueble social serán las que podrán solicitar la “inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella” en el caso de que ésta se halle ocupada sin su consentimiento.

En el caso de admitirse la demanda, la sentencia se haría efectiva en un plazo de menos de 20 días. Primero, se traslada la notificación a los ocupantes de la vivienda, que también afecta a todos aquellos que estén viviendo en el inmueble en ese momento. Sólo cabrá defensa de los ocupantes si pudieran acreditar mediante justo título que tienen derecho a estar en la vivienda. Después, en el caso de que no se pudiese justificar su presencia en la vivienda por falta de titularidad o contrato de alquiler vigente, se ordenaría mediante auto la entrega inmediata de la vivienda a su legítimo propietario.

La nueva ley indica que contra este auto no se podrá tramitar un nuevo recurso, mientras que el efecto de la sentencia sería inmediato en el caso de que el demandado no hubiera emitido ninguna respuesta al requerimiento en un plazo de cinco días. Además, el desahucio se podría realizar sin la necesidad de que transcurrieran los 20 días previstos por la Ley de Enjuiciamiento Civil siempre que el demandante lo solicitara.

¿Se podrá pedir la actuación de servicios públicos para los desahuciados?

Por otra parte, la nueva ley también tiene previsto que se pueda pedir la actuación de los servicios públicos competentes en materia de política social. Eso sí, sólo si procediera y nunca de oficio, sino cuando se hubiera obtenido el consentimiento de los interesados.

No obstante, la proposición de esta nueva ley no es garantía de conseguir una alternativa para aquellas personas que sean desahuciadas de estas okupaciones, pues no dispone de vías de actuación en concreto para aquellas situaciones en las que las personas que van a ser desalojadas se encuentran en una situación de vulnerabilidad.

Lo que sí contempla es que las Administraciones públicas estén obligadas a incorporar en sus protocolos en materia de vivienda una serie de medidas que ayuden a agilizar la coordinación y cooperación entre los diferentes organismos para poder evitar que se produzcan casos de exclusión residencial y dar la “respuesta adecuada y más rápida posible”.

Entre las medidas que se contemplan para cubrir tales necesidades, se han detallado protocolos que asegurarán la creación de registros que incorporen información sobre el parque de viviendas sociales que estén disponibles en cada momento para albergar a personas y familias en riesgo de exclusión social.

¿Qué Comunidades Autónomas salen más beneficiadas?

Según el mismo informe de Idealista mencionado anteriormente, Asturias es la comunidad autónoma en la que mayor bajada de precio se da en una vivienda ocupada que pretende venderse, pues los propietarios se ven obligados a realizar una bajada de más del 65% de su valor real de mercado. Le siguen País Vasco (-53,2%), Baleares (-52,2%) y la Comunidad Valenciana (-50,7%). Eso significa que los propietarios de viviendas que estén ubicadas en estas comunidades son los más beneficiados por esta nueva ley de desahucios exprés en situaciones de ocupación.

La lista la siguen las comunidades de Castilla y León, donde la rebaja llega al 48,2%, seguida de Cantabria (-46,7%), Andalucía (-44,7%), La Rioja (-44,4%), Aragón (-42,1%), Canarias (-41,9), Galicia (-41,8%), Castilla-La Mancha (-41,3%) y Murcia (-41,2%).

En el otro extremo, las autonomías donde menos va a influir esta nueva ley de cara a la pérdida de valor de las vivienda ocupada son Navarra (-28,1%), Madrid (-35,3%), Extremadura (-36,6%) y Cataluña (-39,3%).

Cualquier consulta contacte con nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario.

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Desde primero de enero de 2016 dicha Ley fue derogada por la Ley 20/2015, de 14 de julio (Disposión Adicional Tercera, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras).

Dicha Ley está en boca de todos habida cuenta de los efectos más que nocivos de la crisis-Concurso de Promotoras y las consecuente pérdida de dinero de los adquirentes de inmuebles sobre plano que vieron que no podían ni recuperar el capital adelantado para sus futuras viviendas por los “excesos” e incumplimientos flagrantes de todos los agentes afectados.

Pues bien, hablamos de esta regulación dado que la importante Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015, EN PLENO,  crea jurisprudencia y establece:

“En las compraventas de viviendas recogidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Atendiendo a lo anterior y según indicábamos en nuestro anterior post (https://www.sanahuja-miranda.com/es/blog/la-responsabilidad-de-las-entidades-bancarias-en-la-ley-571968-de-pagos-cuenta-para-la) la vía de reclamación de los afectados por estos supuestos se ha ampliado sustancialmente dado que ahora, cuando procede, LAS ENTIDADES BANCARIAS PUEDEN ACABAR RESPONDIENDO POR LAS CANTIDADES ANTICIPADAS.

El precepto legal principal en el que se basa el Tribunal Supremo en dicha trascendental Sentencia es el Art. 1.2 DA Primera de la LOE, que indica:

“Disposición adicional primera Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción

Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.

1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:

b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. PARA LA APERTURA DE ESTAS CUENTAS O DEPÓSITOS LA ENTIDAD DE CRÉDITO, BAJO SU RESPONSABILIDAD, EXIGIRÁ LA GARANTÍA A QUE SE REFIERE LA CONDICIÓN ANTERIOR.

Por tanto, y como expusimos en su día, queda claramente abierta la reclamación frente a las Entidades Bancarias, hecho que da luz a la esperanza de muchísimos afectados por la crisis y todos sus vicios.

Quedamos a su disposición en nuestro despacho de abogados especialistas en derecho inmobiliario para estudiar y valorar la viabilidad judicial de su caso concreto frente a la propia Entidad Bancaria.

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Entiende el Alto Tribunal que existe responsabilidad de la entidad bancaria que financia el préstamo Promotor, cuando ésta, no se cerciora ni verifica que las cantidades entregadas a cuenta por los compradores sobre plano fueren designadas en cuenta especial a los efectos de la construcción de la vivienda futura de dichos compradores así como, especialmente, no se cerciorara la entidad bancaria que dichos pagos a cuenta estuvieran garantizados con el correspondiente AVAL o AFINAZAMIENTO que recoge la Ley 57/1968.

Es decir, hemos pasado de un panorama judicial en el que el afectado por dicho atropello únicamente tenía viabilidad judicial básicamente frente al Promotor y, por tanto, debía enfrentarse a un Concurso de Acreedores -con sus inherentes perjuicios-, y, sobretodo a la insolvencia del deudor a un escenario en el que el mismo afectado puede reclamar por incumplimiento legal frente la Entidad Bancaria (que se presume solvente) que permitió que dicho Promotor no aperturara una cuenta especial, y, sobretodo, garantizara dichas sumas mediante un Aval o Seguro.

Es más, la Sentencia del Tribunal Supremo de diciembre 2015 y las demás que la siguen, son muy importantes en esta materia dado que en dicha Sentencia se produce lo que se llama una FIJACIÓN DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL al señalar expresamente el Tribunal Supremo EN PLENO lo siguiente:

“En las compraventas de viviendas recogidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”

Por tanto y tras el dictado de dichas Sentencias, el camino del comprador que ha visto que las cantidades entregadas al Promotor, habitualmente en concurso y/o insolvente, tiene plena viabilidad jurídica y está amparada por nuestro Derecho para ser ejercitada frente a la entidad de crédito o bancaria.

El razonamiento principal de dichas Sentencias se basa en la interpretación que debe darse a la propia Ley, y, básicamene al precepto “BAJO SU RESPONSABILIDAD”.

Me explico, la cuestión (previa al dictado de estas Sentencias del Tribunal Supremo) estaba en el alcance jurídico y posterior trascendencia del término “bajo su responsabilidad” señalado en el Artículo 1.2 de la Ley 57/1968.

Dice textualmente:

Artículo 1.2

(…) Para la apertura de estas cuentas o depósitos LA ENTIDAD BANCARIA O CAJA DE AHORROS, BAJO SU RESPONSABILIDAD, EXIGIRÁ LA GARANTÍA A QUE SE REFIERE LA CONDICIÓN ANTERIOR.

Y, como hemos visto, nuestros Juzgados y Tribunales han declarado que “bajo su responsabilidad” significa que la entidad bancaria debe responder frente al comprador que, bajo el régimen de la Ley 57/1968, entregó cantidades a cuenta al Promotor y que éste las ingresó en cuenta bancaria de la propia entidad bancaria/de crédito.

Es decir y como expone el Alto Tribunal, la “responsabilidad” que conviene el Art. 1.2 Ley 57/1968 frente a las Entidades Bancarias:

“impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir”

En suma, la entidad de crédito debe responder por incumplmiento de su obligación legal pues ésta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el Art. 1.2 de la Ley 57/1968.

Por todo lo anterior y viendo la importancia de la temática y su trascendencia jurídica y práctica para todos los afectados, nos servimos ponernos a su disposición para el estudio y valoración de su caso para atender la más que probable reclamación frente a la Entidad Bancaria que financiaba la operación y que debe responder frente a Ud. en virtud al incumplimiento efectivo de la Ley 57/1犀利士
968. 

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