Reclamación de gastos de constitución de hipoteca

Imagen de Fernando Sanahuja

El 23 de diciembre de 2015 el Pleno del Tribunal Supremo dictó Sentencia por la cual resolvió que la cláusula que obliga a los prestatarios al pago de los gastos de constitución e inscripción de hipoteca es una cláusula abusiva.

La decisión del Tribunal Supremo impide que las entidades bancarias incluyan en sus préstamos hipotecarios la previsión de que la totalidad de los gastos derivados de la hipoteca deben ser abonados por el prestatario, una cláusula habitual y presente en la inmensa mayoría de este tipo de contratos.

Hasta ahora, a la hora de comprar un inmueble, la parte compradora (solicitante del préstamo) debía efectuar una provisión de fondos de un poco más del 10% del importe de la compraventa. Esta cantidad se destinaría a cubrir los gastos, tanto de la compraventa como de la formalización y posterior inscripción del préstamo hipotecario.

La Sentencia 705/2015 distingue entre los gastos derivados de la operación de compraventa del inmueble en cuestión -correctamente atribuidos al comprador- como son el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales o el IVA en su caso, la escritura de compraventa y la Inscripción de la titularidad en el Registro de la Propiedad, de los gastos derivados del Préstamo Hipotecario.

Los gastos que pueden reclamarse son:

  1. Honorarios del Notario por la formalización de la escritura de Préstamo Hipotecario
  2. Honorarios del Registro de la Propiedad derivados de la inscripción de la carga (hipoteca) a favor de la entidad financiera sobre el inmueble en cuestión.
  3. Impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (AJD),
  4. Gastos de Gestoría por la tramitación de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, y por la liquidación y presentación del impuesto en la oficina correspondiente.

El Supremo indica en su Sentencia que estos gastos -impuestos por las entidades bancarias a los prestatarios durante años-  son consecuencia de la aplicación de una cláusula nula, ya que las verdaderas obligadas al pago son precisamente las prestamistas.

 La resolución del Tribunal Supremo podría poner punto final a este evidente abuso de posición dominante.

La Ley para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en su artículo 89 es clara en el sentido de considerar abusivas, entre otras, las siguientes cláusulas:

  • Las que impongan al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (89.3.3º, letra c)
  • Las estipulaciones conforme el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (89.3.3º, letra a)

En este sentido el Tribunal Supremo manifiesta que:

“(…) en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial.

No hace el Tribunal Supremo distinción alguna en relación a los impuestos, y al analizar el sujeto pasivo del AJD de acuerdo con el art. 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados deja constancia que la norma prevé que Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Solo puede concluirse entonces que la obligada al pago del impuesto es la entidad bancaria, sujeto a favor del cual se formaliza e inscribe la garantía hipotecaria.

En este sentido, el Tribunal Supremo establece que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la parte contratante.

En definitiva, la abusividad de la cláusula y su consiguiente nulidad se fundamenta tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

En caso de encontrarse en esta situación, y a los efectos de examinar la viabilidad de la reclamación, es necesario revisar la siguiente documentación:

  • Copia de la Escritura de Préstamo Hipotecario
  • Facturas desglosadas de Notaria, Registro de la Propiedad y Gestoría
  • Autoliquidación del AJD (Modelo 390)

Así las cosas, quedamos a su disposición para efectuar la reclamación y poder recuperar los gastos relativos a la formalización e inscripción de sus préstamos hipotecarios.

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