Nulidad de la Hipoteca Multidivisa

Imagen de Estel Romero
símbolos de monedas extranjeras

Si alguna vez pensaste que sería mejor pagar tu hipoteca en una divisa, es decir, en una moneda diferente a la tuya, el Euro, quizás las entidades bancarias te vendieron una hipoteca multidivisa que hoy te da muchos quebraderos de cabeza.

Es importante que antes de contratar tengas muy claro qué es una hipoteca multidivisa:

  • El dinero que te van a prestar no va a ser en Euros sino en otra moneda (yenes, francos suizos, dólares australianos,…).
  • El tipo de referencia no será el EURIBOR sino  otro distinto como el LIBOR.
  • El cliente puede modificar la moneda con la que paga la hipoteca bajo un coste predeterminado en la escritura.

Pero precisamente estas características son las que llevan al Tribunal Supremo (STS de 30 de junio de 2015 recogida en el punto 6 del FJ 7º) a definir este producto de la siguiente manera:

La Sala considera que la “hipoteca multidivisa” es, en tanto que préstamo, un instrumento financiero (…) derivado, por cuanto que la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera. En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, está incluido en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el Art. 2.2 de dicha ley. Y es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el Art. 79.bis.8 de la Ley de Mercado de Valores, en relación al Art. 2.2 de dicha ley.

Ya con anterioridad habíamos oído hablar de productos financieros complejos con las Preferentes y Obligaciones Subordinadas, y como en dichos productos el banco debía cumplir con la normativa MIFID (Markets in Financial Instruments Directive).

Así las normas de conducta para la prestación de servicios de inversión a clientes del art. 19 de la Directiva 2004/39/CE se traspusieron a nuestro ordenamiento por la Ley 47/2007, de 19 de diciembre, que introdujo el contenido de los actuales arts. 78 y ss de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores.

Y mediante el RD 217/2008, de 15 de febrero, sobre el régimen jurídico de las empresas de servicios de inversión, se procedió a desarrollar la regulación mencionada anteriormente.

Dicha normativa tiene como objetivo determinar la condición del cliente, como minorista o profesional y, determinar así, el grado de información que ha de prestarse por parte de la entidad bancaria, sobre el producto complejo que comercializa, para que no exista un vicio en el consentimiento en su contratación.

En el caso de la comercialización de las hipotecas multidivisa la entidad debía haber informado a sus clientes minoristas que si bien en el momento de la contratación la divisa seleccionada conlleva un interés inferior al que se aplicaría en una hipoteca contratado con Euros y con EURIBOR, debido a la fluctuación de los tipos de cambio de la divisa y el euro, existían riesgos muy elevados. Es decir, si la divisa elegida se revaloriza, el capital pendiente del préstamo aumenta inmediatamente, pudiendo producirse el fenómeno en que tras el transcurso de algunos años el cliente adeude mayor capital del que en su día contrato, por ende, queda claro el riesgo ilimitado de este producto, ya que el día en que se contrata la hipoteca se conoce el cambio de la divisa seleccionada en relación al euro (ej. 1EUR/120JPY),  sin embargo, no es posible saber la conversión que se dará en un futuro.

Así tal como mencionábamos, la fluctuación de la divisa es el riesgo principal de las hipotecas multidivisa.

Por todo ello, las hipotecas multidivisa requieren de unos conocimientos financieros muy altos, así como una atención constante de los mercados y su evolución que un consumidor medio no acostumbra a tener.

En conclusión, dado que muy probablemente la entidad bancaria que te vendió la hipoteca multidivisa no cumplió con las obligaciones de información que le impone la legislación vigente ni la que impone la jurisprudencia es un producto financiero reclamable ante los Tribunales, quienes ya se han pronunciado al respecto a favor del consumidor minorista, desde sentencias de las instancias menores (ej. ST JPI nº97 de Madrid, 13/2017 de 23 de enero), Tribunal Supremo (ST 30 de junio de 2015) hasta el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (30 de abril de 2014 asunto C-26/13).

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