Tributación del alquiler de inmuebles: cuestiones generales

1.- En general, ¿cómo tributa a efectos de IRPF el cobro del alquiler de un inmueble?

El rendimiento derivado de alquilar un piso tributa aplicando la escala general del Impuesto. Por lo tanto, forma parte del mismo “saco” que la retribución del trabajo o que el rendimiento de actividades económicas.

De los ingresos, es posible desgravar, con una serie de limitaciones, exclusivamente aquellos gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, por ejemplo, gastos de comunidad, intereses de la hipoteca, el IBI, tasas, gastos de reparación y conservación, derramas, seguros vinculados al inmueble o a la hipoteca, gasto por amortización anual, etcétera.

2.- Y,  ¿a efectos de IVA?

El alquiler de una vivienda está exento de IVA, salvo que se presten complementariamente servicios propios de la actividad hotelera durante la estancia del inquilino (mención expresa a los pisos donde se realiza la actividad de alquiler turístico).

Es importante asimismo considerar la posible incidencia a efectos de IVA en caso de que la vivienda se afecte parcialmente a la gestión administrativa vinculada a una actividad económica llevada a cabo por el inquilino (comercial, abogado, etc.), que podría derivar en responsabilidad subsidiaria del propietario, respecto al IVA que se devengaría al no destinarse exclusivamente a vivienda dicho inmueble.

3.- ¿Existe algún tipo de peculiaridad fiscal adicional a destacar?

Cabe señalar que cuando se pasa a alquilar un piso que ha sido la vivienda habitual del propietario, éste, si tiene derecho, no puede continuar aplicando la deducción por vivienda habitual, en la medida en que dicho inmueble pierde tal condición.

Además, es de destacar la reducción del 60% sobre el rendimiento de alquiler que, de facto, puede aplicar el arrendador respecto al arrendamiento de un piso que el arrendatario destina exclusivamente a vivienda habitual. Por tanto, si estamos ante alquileres turísticos, esta reducción no sería de aplicación, igual que si se alquila un local u oficinas con destino empresarial.

Mencionar que los inquilinos, no pueden aplicar la deducción estatal por el pago del alquiler de la vivienda habitual en caso de contratos de arrendamiento firmados a posteriori de 1 de enero de 2015.

4.- Respecto a los alquileres turísticos de pisos que no tienen licencia para operar como tales, ¿qué repercusión fiscal tiene esta circunstancia?

Cabe destacar con relación a este punto que nos estamos encontrando, de un tiempo hacia aquí, ante recurrentes inspecciones de Hacienda a contribuyentes que están en esta situación, y que han obtenido por tanto rendimientos en concepto de alquiler turístico (destinado a temporadas muy cortas).

A la práctica, la Administración Tributaria estatal no está entrando a valorar si los pisos que alquila el contribuyente disponen o no de licencia para operar como alquiler turístico, ya que no es competencia suya, contrariamente a lo que se acostumbra a pensar (es de competencia municipal).

Conviene remarcar que Hacienda se está mostrando bastante agresiva limitando de manera estricta los gastos deducibles vinculados a esta actividad inmobiliaria, expidiendo actas de importe significativo, junto con las correspondientes sanciones.

Ante este escenario, consideramos totalmente recomendable que se acuda al profesional adecuado, antes de dar cualquier paso en falso que comprometa aún más la situación del contribuyente.

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