Nulidad de préstamo hipotecario al contener cláusulas abusivas

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9 abril, 2013
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El Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Arrecife declara la nulidad del préstamo hipotecario de unos consumidores con una Entidad Bancaria al contener unos intereses del 19% y considerarlos abusivos y usureros

En un razonado Auto el Juez aprecia de oficio la existencia de unas cláusulas abusivas que determinan la nulidad del préstamo hipotecario por ser el interés moratorio usurario.

Los argumentos del Juzgador se basan en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (de 1 de julio de 2010, 22 de febrero de 2013, 18 de junio de 2012 y de 7 de mayo de 2012 entre otras) así como en la reciente resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el “Caso Aziz” (http://ow.ly/jSLpo) y Sentencias anteriores que en protección de la Directiva 93/13/CEE dan garantías de defensa a los consumidores.

Según razona la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013, Pte: D. Xavier O’Callahan Muñoz, para determinar la nulidad del préstamo hipotecario debe estarse ante una cláusula abusiva no pactada bilateralmente en la que se establezcan unos intereses “manifiestamente desproporcionados” “que exceden con mucho de cualquier límite razonable”, concluyendo el Juzgador de Arrecife que estamos ante dicha circunstancia cuando concurre un interés moratorio de un 19% por ser abusivo y usurario.

El criterio del tipo de interés para ser declarado abusivo y usurario se establece por nuestra Jurisprudencia así como en el Art. 319.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone “En materia de usura, los Tribunales resolverán cada caso formando libremente su convicción sin vinculación a lo establecido en el apartado primero de este artículo”.

Los efectos de considerar el préstamo usurario es su declaración de nulidad del mismo (al caso, por existir un interés moratorio usurario) así como la nulidad de la hipoteca que lo garantiza, lo que tendrá unos importantes efectos procesales en la práctica judicial.

Lo anterior puesto que el procedimiento por el que la Entidad Bancaria podrá solicitar el cobro del préstamo no podrá ser el especial de la Ejecución Hipotecaria (ha sido declarada su nulidad) sino el Declarativo mediante el Procedimiento Ordinario correspondiente, salvando así el consumidor todas las carencias de dicho procedimiento de ejecución hipotecaria y disfrutando de las garantías de derecho y procesales que el procedimiento ordinario ofrece a las partes.

Para empezar, el tiempo que transcurra antes de poderse ejecutar (provisional o definitivamente) el crédito que supuestamente el Juzgado pueda otorgar a la Entidad Bancaria será muy superior al de una ejecución hipotecaria así como podrá, en la mayoría de los casos, alzarse los recursos hasta el Tribunal Supremo.

En conclusión, y quedando pendientes de la firmeza del presente Auto, se aprecia un cambio de rumbo en la interpretación y aplicación de la Ley respecto a las garantías y derechos de los consumidores en relación a los préstamos hipotecarios, hecho que celebramos no sin cierta cautela.

En definitiva, un paso hacia adelante en la defensa de los derechos de los consumidores en materia hipotecaria.

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  1. Banco sabadell contacta con nosotros para acer una oferta
    Buenas despues de averme ejecutado mi vivienda ace 3 años b sababadell me llama ace dos semanas preguntando que por que abandone mi vivienda y el motivo que tenia que aver permanecido en ella yo le conteste que iba a ser desauciado y para que mis hijos no lo sufrieran decidi dejarla ya que no me daban una solucion que era de 5000e la chica me dijo que si estaria de acuerdo a seguir pagando mi vivienda y seguir pagando el prestamo ya que la casa sigue sin venderse aver si me podeis ayudar que pasos devo seguir y que devo de acer gracias

    1. Banco sabadell contacta con nosotros para acer una oferta

      Buenos días,

      Claro que sí ruego se ponga en contacto y le informaremos al respecto. 

      Saludos cordiales, 

  2. Hipoteca creciente
    Buenas tardes
    En el 2006 compré una vivenda con mi pareja nos hicieron hipoteca creciente de un 2%, y nos aplicaban el conjunto de entidades que aún siguen de un 4 y pico, mis padres nos avalaron. Al quedarse mi pareja en paro nos empezamos a mover para negociar con el banco. Nuestra sorpresa fue que la carga principal de la deuda unos 200000 euros del total que es 285000 recaía sobre mis el piso de mis padres. El BBVA nos ofrece volver a hacer un nuevo préstamo con todo lo q implica en gastos para pasar a euribor +1 y volver a tasar mi piso y el de mis padres que perderían todo el valor, todos los gastos a cuenta nuestra evidentemente. Es una buena opción? Muchas gracias

  3. Petición de ayuda pago hipoteca piso
    Buenas,
    Estoy pidiendo ayuda para el pago de cuotas hipoteca, me piden el contrato de la hipoteca y no lo tengo, hay que destacar que en el día de la compra de la vivienda fue con un banco y que a los dos años la subrogue con otro que me daban mejores condiciones y me lo amplió, esto supone algún problema para tener derecho a la ayuda que ofrece la agencia de la vivienda de cataluya?

  4. Avales que son titulares del préstamo
    Hola, En el 2006 compré una vivienda y me avalaron mis padres. Dejé de pagar hace 2 años por que no puedo trabajar tengo una mminusvalia y me han concedido una incapacidad pemanente absoluta. He presentado 3 veces la dación en pago y me la deniegan porque me dicen que mis padres no son avales, sino que están de titulares del préstamo. Mi pregunta es la siguiente: Quien le dió permiso al banco para poner a mis padres de titulares y si esto se podría considerar como una clausula abusiva. Y por otra parte creo que mi hipoteca está tituliza. Si fuera así el banco deja de ser mi acreedor y los que han comprado mi hipoteca si no la han registrado poco me pueden reclamar por lo que tengo entendido pero al estar de titulares del préstamo mis padres ya no se.. Además tengo más claúsilas abusivas y el IRPH, gracias

  5. Prestamo con garantia hipotecaria para la compra de un camion
    Buenas tardes, yo tengo un prestamo con garantia hipotecaria para la compra de un camion en 2005, y en la escritura me viene (para la compra de un vehiculo industrial) con un suelo del 3,50 y un techo del 11,50 , el importe total que pedimos fue de 128.000 euros, y el famoso IRPH, me gustaria que me informarais si tengo derecho a reclamar estas cantidades abusivas , porque unos abogados me dicen que si , otros que no , y no sé que hacer..Muchas gracias

    1. Prestamo con garantia hipotecaria para la compra de un camion
      Hola Isabel,

      Aunque el préstamo hipotecario no haya sido concedido para la adquisición de vivienda habitual, como es su caso en el que se ha solicitado para la compra de vehículo industrial, puede instarse la demanda de anulación de la cláusula suelo, en base a la Ley de Condiciones Generales de Contratación, solicitando que la cláusula se anule y se devuelvan los importes percibidos por la entidad financiera en virtud de la misma, si ha existido falta de información completa, clara y transparente en el momento de la formalización del préstamo hipotecario.

      Quedamos a su disposición para cualquier información adicional.

  6. Nulidad por abusivo del aval prestado por unos padres a su hijo
    Buenos días!, me encuentro en este mismo caso, estas sentencias son factibles?,muchas gracias.

    El Juzgado de lo Mercantil número 1 de San Sebastián ha dictado una sentencia por la que declara la nulidad del aval solidario que dos padres otorgaron en favor de sus hijos en un préstamo con garantía hipotecaria, sobre una vivienda que estos adquirieron, al considerar abusiva la renuncia a todos los derechos que les correspondían como fiadores.

    El aval dado por los padres se sumaba, según la sentencia, a la garantía hipotecaria sobre la vivienda que iban a comprar los hijos. En este sentido, la sentencia señala que «la fianza otorgada es solidaria, conforme al art. 1822 CCv, de modo que, en definitiva, el acreedor puede dirigirse indistintamente frente al prestamista o los avalistas».

    Por ello, argumenta que, «si se firma una fianza, aval o garantía, un consumidor medio razonablemente bien informado creerá que tendrá que responder en caso de que no lo haga otro, el deudor principal», de modo que la renuncia de derechos propios de todo fiador, que son los beneficios de excusión, división y orden, puede resultar «abusiva».

    En este caso, la resolución judicial destaca que el préstamo ya estaba garantizado con una hipoteca que cubría el importe a devolver por el préstamo. En este sentido, añade que, al concurrir esa garantía con el aval de los padres «se suman y superponen garantías».

    Ello supone, según la sentencia, que, además de la responsabilidad patrimonial universal de «la totalidad del patrimonio del deudor principal», se une «la real sobre el bien hipotecado, y la personal añadida de los avalistas», acumulación que la sentencia considera «abusiva» conforme a la Disposición Adicional 1ª, apartado 18, de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios.

    En la sentencia se indica en la fundamentación jurídica que «el consumidor, con su renuncia, queda en una situación jurídica menos favorable de la que sería razonable suponer atendida la existencia de un deudor principal y un refuerzo de las garantías mediante la hipoteca».

    En este sentido, considera que, «si se hubiera negociado de forma leal y equitativa, no es fácil presumir que se hubieran aceptado dichas renuncias, que colocan al que se cree avalista en idéntica situación que el deudor solidario, pero sin percibir las contraprestaciones de aquel». En concreto, apunta que el deudor principal al menos dispone del importe del préstamo, pero el fiador no obtiene «ninguna prestación a cambio de comprometer la totalidad de su patrimonio en responder de la deuda ajena».

    La resolución considera que «se trata de una fianza gratuita» y se renuncia «a todos los derechos que el Código Civil reconoce al fiador, de modo que «no se respeta el justo equilibrio de prestaciones». Asimismo, destaca que «tampoco hay constancia de que la renuncia a derechos que cualquiera se representaría tener, derive de una negociación individualizada, cuya prueba incumbe a la demandada conforme al art. 217.7 LEC».

    La sentencia considera que, para apreciar si una cláusula es abusiva, hay que utilizar los parámetros que dispone la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2103, caso Aziz. En la misma se señala que para determinar la abusividad de la cláusula hay que atender a la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato, las circunstancias de su celebración, las normas aplicables en Derecho nacional cuando no exista un acuerdo de las partes en ese sentido.

    Para ello, se debe hacer un análisis comparativo que ponga de manifiesto si se deja al consumidor en una situación jurídica «menos favorable». En la sentencia, se concluye que se produjo esa situación «menos favorable» al haberse dado «la renuncia a derechos de cualquier fiador sin negociación individualizada».

    La resolución judicial aplica los artículos 8 y 9 de la Ley Condiciones Generales de la Contratación y considera abusiva la cláusula que dispuso el aval, por lo que la anula, de modo que el contrato se mantendrá con la garantía hipotecaria pero sin el aval de los padres. Los progenitores habían sido demandados por su condición de fiadores por Kutxabank, como sucesora de la Kutxa, ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de San Sebastián, según declara probado la sentencia, en un procedimiento de «ejecución de título no judicial».

    La sentencia, que impone las costas a Kutxabank, puede recurrirse en apelación ante la Audiencia Provincial de Gipuzkoa en un plazo de veinte días. (EUROPA PRESS)

  7. Posible clausula abusiva
    Buenos días, Resulta que a mi hermana para concederle un préstamo hipotecario para su vivienda habitual , la cual está exclusivamente a su nombre su banco BBVA le obligó a entrar en su hipoteca a título solidario a mi padre , mi madre y a mi, es decir a cuatro personas en total incluyéndola a ella lógicamente ,respondiendo con nuestras respectivas viviendas, y demás bienes…en definitiva, la deuda hipotecaria es de cuatro personas pero la propiedad es de ella en exclusiva. Se podría considerar como clausula abusiva esta obligación propuesta por su banco?. Muchas gracias. En la actualidad mi padre ya falleció y en esta hipoteca seguimos los tres restantes más otra hermana al heredar la parte de deuda adquirida con esta hipoteca por parte de mi padre, seguimos siendo cuatro deudores para la misma casa, mi hermana dejó de pagar la hipoteca hace años y la pagamos mi madre y yo, aparte de que yo he de pagar la mía de mi vivienda habitual…Se podría demandar al banco por clausula abusiva? Gracias.