El Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Arrecife declara la nulidad del préstamo hipotecario de unos consumidores con una Entidad Bancaria al contener unos intereses del 19% y considerarlos abusivos y usureros
En un razonado Auto el Juez aprecia de oficio la existencia de unas cláusulas abusivas que determinan la nulidad del préstamo hipotecario por ser el interés moratorio usurario.
Los argumentos del Juzgador se basan en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (de 1 de julio de 2010, 22 de febrero de 2013, 18 de junio de 2012 y de 7 de mayo de 2012 entre otras) así como en la reciente resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el “Caso Aziz” (http://ow.ly/jSLpo) y Sentencias anteriores que en protección de la Directiva 93/13/CEE dan garantías de defensa a los consumidores.
Según razona la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013, Pte: D. Xavier O’Callahan Muñoz, para determinar la nulidad del préstamo hipotecario debe estarse ante una cláusula abusiva no pactada bilateralmente en la que se establezcan unos intereses “manifiestamente desproporcionados” “que exceden con mucho de cualquier límite razonable”, concluyendo el Juzgador de Arrecife que estamos ante dicha circunstancia cuando concurre un interés moratorio de un 19% por ser abusivo y usurario.
El criterio del tipo de interés para ser declarado abusivo y usurario se establece por nuestra Jurisprudencia así como en el Art. 319.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone “En materia de usura, los Tribunales resolverán cada caso formando libremente su convicción sin vinculación a lo establecido en el apartado primero de este artículo”.
Los efectos de considerar el préstamo usurario es su declaración de nulidad del mismo (al caso, por existir un interés moratorio usurario) así como la nulidad de la hipoteca que lo garantiza, lo que tendrá unos importantes efectos procesales en la práctica judicial.
Lo anterior puesto que el procedimiento por el que la Entidad Bancaria podrá solicitar el cobro del préstamo no podrá ser el especial de la Ejecución Hipotecaria (ha sido declarada su nulidad) sino el Declarativo mediante el Procedimiento Ordinario correspondiente, salvando así el consumidor todas las carencias de dicho procedimiento de ejecución hipotecaria y disfrutando de las garantías de derecho y procesales que el procedimiento ordinario ofrece a las partes.
Para empezar, el tiempo que transcurra antes de poderse ejecutar (provisional o definitivamente) el crédito que supuestamente el Juzgado pueda otorgar a la Entidad Bancaria será muy superior al de una ejecución hipotecaria así como podrá, en la mayoría de los casos, alzarse los recursos hasta el Tribunal Supremo.
En conclusión, y quedando pendientes de la firmeza del presente Auto, se aprecia un cambio de rumbo en la interpretación y aplicación de la Ley respecto a las garantías y derechos de los consumidores en relación a los préstamos hipotecarios, hecho que celebramos no sin cierta cautela.
En definitiva, un paso hacia adelante en la defensa de los derechos de los consumidores en materia hipotecaria.
104 Comments on “Nulidad de préstamo hipotecario al contener cláusulas abusivas”
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Clausulas abusivas
Buenas tardes,
En el 2007 constituí hipoteca de interés fijo (5.75%), pero con cuota creciente al 1.8% anual. Cancelación-surrogación a otra entidad 4%.
Al comprobar que el porcentaje de comisión para poderme ir a otra entidad para mejorar las condiciones, que actualmente oferta el mercado, es altamente peligroso para mi economía, les solicito la novación (es la segunda vez que lo hago. La primera vez no prosperó porque el director de la sucursal se puso «malito», pasó el tiempo y cuando me fueron a dar la oferta vinculante me dijeron que los diferenciales llegaban al 4%). A tipo variable, euribor+2%, y según ellos un aumento de responsabilidad que me lleva a tributar a Hacienda, cuando las novaciones están exentas de tributos. Es legal todo esto? Se puede denunciar frente a algún organismo sino por legalidad, por mala praxis?
Caso similar
Buenas, mi caso es similar al tuyo, en 2007 firme un interes fijo del 5.5% y cuota creciente del 2% y me gustaria saber si puedo hacer algo al respecto porque en contrato viene que el interes fijo ‘vence’ en 2017 y puedo tengo la posibiliad de cambiar a tipo variable euribor +1.10 que ahora mismo vendría genial.
Gracias
Caso Similar
Apreciado Javi,
En relación a tu consulta indicarte que necesitaré toda la documentación para valorarlo. Hay una modalidad de préstamo hipotcario a interés fijo con cuota creciente que está siendo declarada nula y, en tu caso concreto podría encuadrarse dentro de dichos parámetros.
En todo caso y como te indico necesitaré toda la documentación, si te parece nos la remites a fsanahuja@sanahuja-miranda.com y lo valoramos.
Saludos cordiales,
hipoteca fijo creciente
Hola mi caso es parecido tengo hipoteca con bancosabadell del 2007 con interes fijo 5.25% creciente 2% a 25 años . Ahora mismo pago el 3.25% y me va subiendo año a año . Me lo plantean novar sin gastos a interes variable euribor + 1.80 a 25 años tambien . Esta bien el arreglo ? Son legales las clausulas que tengo ahora ?
Graciass .
hipoteca fijo creciente
Buenas tardes Óscar,
En relación a su consulta relativa a los intereses fijados en su préstamo hipotecario con el Banco de Sabadell y al posible pacto novatorio de los intereses pasando a tipo variable euribor + 1,80 %, resulta aventurado darle una respuesta sobre si las cláusulas pactadas pudieran ser consideradas abusivas y sobre la oportunidad de aceptar la oferta de novación sin gastos y cambio del tipo de interés.
Aparentemente, la oferta de novación sin gastos y nuevo cálculo de interés a tipo variable Euribor + 1,80 % podría ser interesante, pero no podemos aseverarlo sin conocer y analizar el contenido concreto de las cláusulas financieras de su préstamo hipotecario.
Un cordial saludo,
Hipoteca
Buenas noches: Después de 6 horas metida en foro y con los ojos rojos y la cabeza loca acabo de darme cuenta de que La Caja Rural de Asturias me ha timado por ignorante o ingenua. En 2.008 firmamos una hipoteca, al principio cumplimos con las cuotas y hasta hicimos alguna aportación especial, al quedar al paro nos resultaba muy difícil pagar y arrastrábamos varias cuotas con sus consiguientes gastos de demora, en en el año 2.012 y viendo las dificultades por las que estábamos pasando el director nos ofertó un periodo de carencia de dos años en el cual solo pagamos 189 euros. Firmamos en el notario y tuvimos unos gastos importantes que yo no entendí en ese momento pero que como necesitaba urgentemente liberarme de esa cuota firme. En este momento acabo de darme cuenta que lo que firme era una Nivacion ya que las condiciones del crédito cambiron ya que el contrato firmado en 2.009 tenia Clausulas suelo y techo y las actuales no lo tienen, ahora es euribor mas 3,5 de diferencial. En ninguno de los dos contratos firmaos OV, puedo hacer algo al respecto o lo tengo todo perdido. Muchas gracias de antemano.
Hipoteca
Hola María,
Es difícil realizar una valoración muy precisa sin leer el contrato de préstamo hipotecario y la escritura de novación de préstamo de 2.012, pero nos tememos que si en la novación aceptó Vd. las nuevas condicones de Euribor más 3,5 %, poca cosa tiene que hacer.
Lo único que le quedaría es reclamar la restitución de los importes satisfechos en virtud de la cláusula suelo durante los años 2.009 a 2.012, para lo cual debería demandar la nulidad de dicha cláusula durante el tiempo en que estuvo vigente el contrato.
Un cordial saludo,
Si en sentencia de un tribunal favorable por interese abusivos
Muy Sr. Mio: le agradecería me informase, si en una sentencia de un tribunal favorable por intereses abusivos de demora, se podría recuperar la vivienda embargada por el banco antes de la demanda, espero sus comentarios muy amable gracias.
Buenas tardes,
Tengo una
Buenas tardes,
Tengo una hipoteca firmada sobre el años 1998 con índice referencial de MIBOR a 6 meses e índice sustitutivo «de la media aritmética de los tipos de interés preferenciales….que tengan los Bancos Bilbao-Vizcaya…).
Por lo que he leído al no cruzarse operaciones, no se publicaba MIBOR a 6 meses y también se dejo de utilizar el índice sustitutivo que hay en mi escritura. Por lo que el banco debería habérmelo comunicado y haberme propuesto una novación, cosa que no hizo y me aplico el MIBOR de otras fechas pero que eran perjudiciales para mi. ¿Que debería hacer?
Buenas tardes, Tengo una
Buenas tardes,
Como Vd. dice habiendo desaparecido el índice de referencia y el índice sustitutivo pactados en su hipoteca, cuando dejaron de publicarse, debía haberse pactado y novado el tipo de interés.
En cuanto al índice MIbor a un año, que referenciaba la gran mayoría de hipotecas antes de la llegada del Euro, en el año 2.000, el Banco de España lo sigue publicando para dichas hipotecas.
Por ejemplo, el pasado mes de julio la referencia Mibor a un año, igual que el Euribor, estaba a 0,513.
Habría que conocer con exactitud cual es la fórmula que unilateralmente ha utilizado el banco para modificar unilateralmente los índices de referencia pactados y cual ha sido el perjuicio sufrido por dicha aplicación.
Un cordial saludo,
Interes fijo del 6,15%
Buenos días. Firmé una escritura con garantíade prestamo hipotecario en Septiembre de 2007.
Con un interés FIJO DE 6,15& ANUAL. A vista de que a dia de hoy han bajado bastante los tipos, y aun sabiendo que mi interés es fijo ¿hay alguna posibilidad de considerarlo abusivo o desproporcionado y que se pudiera bajar??
Gracias
Hola!
Estoy en tu mismo
Hola!
Estoy en tu mismo caso.
Las hipotecan an bajado tanto que por mas cartas y reuniones remitidas a mi banco solo consegui una bonificacion unos meses.
Me siento engañada por el director de mi sucursal y todo el grupo, ya que si pueden hacer una bonificacion unos meses la pueden hacer mas..
Pero es una barbaridad lo que estamos pagando.
Ellos solo se apoyan en que firmamos la hipoteca con esas condiciones.
Espero que los demas tengan mas suerte y consigan algo.
Hipoteca
Buenas tardes.Me gustaria saber si es normal o se puede declarar abusivo pagar lo mismo de intereses que lo que estoy amortizando intereses vencidos 2,712% y oste efectivo remanente 2,75%
Interes de mora
Tengo un interes de mora de 18% y quisiera saber si puedo reclamarlo
Interes de mora
Buenas tardes, se ha establecido que el interés de mora máximo debe ser hasta tres veces el interés legal, por lo que el 18% lo superaría.
A mi juicio si no estás envuelto en un procedimiento de ejecución hipotecaria o ante una reclamación por intereses de demora, no procede la reclamación de nulidad por cuanto no se aplican y es anti-económica puesto que de aplicarse, la ley (y una reciente sentencia del TJUE) establecen lo antedicho.
Quedo a tu disposición.
Saludos,
tipo de referencia hipoteca
En 2006 firme hipoteca con banca civica, tomandose como referencia para el interes el tipo medio de las cajas de ahorros de prestamos hipotecarios a mas de 3 años, como sustitutivo se estipulo el tipo activo de referencia de las CCAA elaborado por la CECA y como sustitutivo de ambos un tipo fijo del 14%.
A dia de hoy se me aplica el tipo de medio de hipotecas a mas de 3 años (2,949%) y un diferencial mas elevado en lugar del 14% (ya que los 2 anteriores no existen).
Entiendo que Banca Civica (hoy caixabank) no quiere aplicar el 14% al considerarlo abusivo y puedo demandar por ello … ¿puedo reclamar para que me referencien el indice a uno mas bajo como por ejemplo el euribor?, entiendo que unilateralmente me han aplicado el sustitutivo de la CECA por el que propone el Banco de España.
Asimismo me aplican clausula suelo del 4,3%.
Gracias
tipo de referencia hipoteca
Buenas tardes Javier,
Gracias por tu atento comentario. Para resolverlo debidamente tendría que estudiar la escritura concreta si bien, todo indica que si la propia entidad no aplica el sustitutivo establecido en escritura es porque lo entiende abusivo.
En relación a la cláusula suelo ruego me facilites más información (escritura de la hipoteca, último recibo) para que te pueda ser más preciso. Todo indica que pueda ser declarada nula.
Contacto: fsanahuja@sanahuja-miranda.com
Saludos cordiales,
Intento de novación con Banc Sabadell
Buenas noches. Soy nueva en este foro y espero encontrar una posible solución porque ya no sé que debo hacer. En el año 2008 firmé una hipoteca con Banc Sabadell de 120.000€ a un interés fijo de 5,95% a 25 años y con un importe mensual a pagar de 788€. Hace años ésta hipoteca me ahoga económicamente y he intentado cambiarla pero sin éxito. He intentado hacer subrogación però la tasación no da para cubrir el capital pendiente. Ahora Banc Sabadell me ofrece una novación que aún no saben si el expediente se aprobará y que me costaría 1700€ y seria interés fijo del 3,20 el primer año y a partir del segundo se aplicaría una revisión anual de Euribor+3,15-1 de bonificación (también les he pedido que me aumenten el plazo de 18 años que me quedan a 25). Mi pregunta es si ésta és la única opción que me queda y si la hipoteca actual és abusiva. Anteriormente ya la intenté cambiar però me aplicaban una clausula suelo del 4% y no lo acepté. Añadir que mis ingresos anuales brutos són de 25.200€ y que la hipoteca actual és con avalador. Muchas gracias de antemano y saludos!
Intento de novación con Banc Sabadell
Hola Sonia,
Habría que analizar el contenido concreto de su hipoteca, y en particular si la información facilitada en los actos previos a la firma del préstamo hipotecario fue completa, clara y transparente; así como en la propia formalización de la hiopoteca.
Desde luego, el interés fijo pactado está bastante por encima de los tipos de mercado, en aquellas fechas, pero eso por si mismo, no es suficiente para determinar la abusividad de la cláusula.
Habría que ver si le ofrecieron oferta vinculante; si le ofrecieron otros productos financieros alternativos que el Sabadell ofertaba en aquellas fechas, etc.
En definitiva conocer los antecedentes documentales del préstamo para analizar la viabilidad de éxito de una posible demanda judicial.
Por los datos que Vd. facilitar relativos a la posible novación, parecen mejores condiciones que las que Vd. actualmente dispone, y que serían aceptables en el caso de que no estuviera muy clara la viabilidad de éxito de una demanda declarando abusivo el interés fijo pactado.
Quedamos a su disposición para proporcionarle información adicional, si le conviniera.
Un cordial saludo,
Buenos días, tengo hipoteca
Buenos días, tengo hipoteca con CX, que está titulizada dos veces 1º en hipocat 14 después en fta 2015. En 2009 no pude seguir con mis obligacions de pago, pagaba 2500 euros y tuve que cerrar el negocio que tenía. Solamente entraba el sueldo e mi marido 2000 euros. Nos pusimos en contacto con la entidad bancaria para ver si se podía refinanciar. Nos dijeron si podíamos pagar 1700 euros mensuales (pedimos ayuda familiar) por lo que dijimos que sí. Unos meses despues nos llama un nuevo director(al otro lo habian trasladado) para decir que todo estaba a punto y que nos llamarian para ir a la notaria. Nos avisaron el mismo día. La reestructuracion era una ampliacion de capital con carencia durante 4 años pagando 1800 euros mensuales y pasado este periodo teniamos que pagar 3800 euros mensuales, pues nos habían ampliado el capital y reducido el plazo de vencimiento. Contactamos con un gabinete de abogados pues no habíamos pactado nada de eso y llegamos al acuerdo que en el 2014 se volveria a renegociar. llego 2015 cx nos hizo una propuesta que podiamos pagar pero que con la venta a bbva no se llego a realizar. Mi pregunta es puedo pedir al juez que anule esta hipoteca por abusiva. Pues el banco tenia todos los datos financieros y si no podia pagar 2500 euros como pensaba que podria pagar 4000 euros.
Buenos días, tengo hipoteca
Buenos días, tengo hipoteca con CX, que está titulizada dos veces 1º en hipocat 14 después en fta 2015. En 2009 no pude seguir con mis obligacions de pago, pagaba 2500 euros y tuve que cerrar el negocio que tenía. Solamente entraba el sueldo e mi marido 2000 euros. Nos pusimos en contacto con la entidad bancaria para ver si se podía refinanciar. Nos dijeron si podíamos pagar 1700 euros mensuales (pedimos ayuda familiar) por lo que dijimos que sí. Unos meses despues nos llama un nuevo director(al otro lo habian trasladado) para decir que todo estaba a punto y que nos llamarian para ir a la notaria. Nos avisaron el mismo día. La reestructuracion era una ampliacion de capital con carencia durante 4 años pagando 1800 euros mensuales y pasado este periodo teniamos que pagar 3800 euros mensuales, pues nos habían ampliado el capital y reducido el plazo de vencimiento. Contactamos con un gabinete de abogados pues no habíamos pactado nada de eso y llegamos al acuerdo que en el 2014 se volveria a renegociar. llego 2015 cx nos hizo una propuesta que podiamos pagar pero que con la venta a bbva no se llego a realizar. Mi pregunta es puedo pedir al juez que anule esta hipoteca por abusiva. Pues el banco tenia todos los datos financieros y si no podia pagar 2500 euros como pensaba que podria pagar 4000 euros.